Oświadczenie właściciela lokalu przy najmie okazjonalnym jest jednym z elementów tej szczególnej formy umowy najmu mieszkania, która ma zwiększyć ochronę właściciela przed problemami związanymi z eksmisją nierzetelnego najemcy.
Jednym z elementów tej konstrukcji jest wskazanie przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku wykonania eksmisji, oraz przedstawienie oświadczenia właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.
Na pierwszy rzut oka takie oświadczenie może wydawać się skutecznym zabezpieczeniem interesów wynajmującego. W praktyce jego znaczenie jest jednak znacznie bardziej ograniczone.
Najem okazjonalny a zwykły najem – najważniejsze różnice
Najem okazjonalny różni się od standardowej umowy najmu przede wszystkim większą ochroną właściciela. Warunkiem skorzystania z uproszczonej procedury jest jednak zachowanie wymogów formalnych, w tym zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego oraz uzyskanie wymaganych oświadczeń.
Oświadczenie właściciela lokalu przy najmie okazjonalnym – jakie ma znaczenie?
Zgodnie z założeniem najmu okazjonalnego najemca powinien wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu stosunku najmu. Właściciel tego lokalu składa natomiast pisemne oświadczenie, w którym zgadza się na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących.
Dokument ten jest jednym z wymaganych elementów umowy najmu okazjonalnego.
Nie oznacza jednak, że właściciel wskazanego lokalu staje się stroną umowy najmu ani że przejmuje jakiekolwiek obowiązki wobec wynajmującego.
Czy właściciel lokalu zastępczego musi przyjąć najemcę?
Oświadczenie właściciela lokalu przy najmie okazjonalnym nie powoduje, że właściciel wskazanego mieszkania staje się zobowiązany do faktycznego przyjęcia najemcy w przyszłości.
Dokument ten:
- nie tworzy stosunku prawnego pomiędzy właścicielem lokalu a wynajmującym,
- nie nakłada na właściciela obowiązku udostępnienia lokalu najemcy po zakończeniu umowy,
- nie gwarantuje, że wskazany lokal będzie dostępny w momencie przeprowadzania eksmisji.
Właściciel takiego lokalu może w przyszłości zmienić swoją decyzję. Może również sprzedać nieruchomość, zmienić sposób jej wykorzystania albo utracić możliwość udostępnienia jej najemcy.
W konsekwencji w chwili, gdy wynajmujący będzie chciał skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji, może okazać się, że wskazany wcześniej lokal nie jest już dostępny.
Czy właściciel lokalu zastępczego ponosi odpowiedzialność za wycofanie zgody?
W praktyce pojawiają się rozważania dotyczące ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela lokalu zastępczego, który zmienił swoją decyzję.
Problem polega jednak na tym, że:
- przepisy nie nakładają na właściciela takiego lokalu obowiązków wobec wynajmującego,
- trudno byłoby wykazać bezprawność jego działania,
- dochodzenie ewentualnych roszczeń mogłoby być skomplikowane i niepewne.
Samo cofnięcie zgody nie oznacza automatycznie powstania odpowiedzialności wobec właściciela mieszkania wynajmowanego w ramach najmu okazjonalnego.
Co jest najważniejszym zabezpieczeniem właściciela przy najmie okazjonalnym?
Wbrew częstemu przekonaniu najważniejszym elementem najmu okazjonalnego nie jest samo wskazanie lokalu zastępczego.
Kluczowe znaczenie ma oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
To właśnie ten dokument umożliwia właścicielowi skorzystanie z uproszczonej procedury dochodzenia opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.
Brak prawidłowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji powoduje, że umowa może nie korzystać z pełnych zalet najmu okazjonalnego, a właściciel może zostać zmuszony do prowadzenia standardowego postępowania o opróżnienie lokalu.
Czy brak lokalu zastępczego blokuje eksmisję przy najmie okazjonalnym?
Samo późniejsze okolicznościowe wycofanie zgody przez właściciela lokalu wskazanego przez najemcę nie oznacza automatycznie, że eksmisja staje się niemożliwa.
W przypadku najmu okazjonalnego, jeżeli spełnione zostały ustawowe wymagania, zastosowanie może znaleźć szczególny tryb wykonania obowiązku opróżnienia lokalu.
Zgodnie z art. 1046 § 5¹ Kodeksu postępowania cywilnego dłużnik może zostać usunięty do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
Oznacza to, że funkcja lokalu zastępczego w najmie okazjonalnym jest często przeceniana — najważniejszym elementem ochrony właściciela pozostaje prawidłowo przygotowana umowa oraz komplet wymaganych dokumentów.
Problematyka eksmisji lokatora jest również jednym z najczęstszych zagadnień w praktyce prawa lokatorskiego.
Podsumowanie
Oświadczenie właściciela lokalu przy najmie okazjonalnym jest wymaganym elementem tej formy najmu, ale jego znaczenie jako zabezpieczenia właściciela mieszkania jest ograniczone.
Nie daje ono wynajmującemu gwarancji, że wskazany lokal będzie dostępny w przyszłości ani że właściciel tego lokalu będzie zobowiązany do przyjęcia najemcy.
Największe znaczenie praktyczne ma natomiast prawidłowe przygotowanie całej konstrukcji najmu okazjonalnego, w szczególności uzyskanie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.
Właściwe przygotowanie umowy najmu oraz analiza ryzyk związanych z wynajmem nieruchomości pozwalają właścicielowi skuteczniej zabezpieczyć swoje prawa.