Oświadczenie właściciela lokalu przy najmie okazjonalnym – czy naprawdę chroni?

Oświadczenie właściciela lokalu przy najmie okazjonalnym jest obowiązkowym elementem tej szczególnej formy najmu. W praktyce chodzi o zgodę właściciela albo innej osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Na pierwszy rzut oka dokument wygląda jak mocne zabezpieczenie interesów wynajmującego. Jego praktyczne znaczenie jest jednak znacznie bardziej ograniczone. Oświadczenie nie rezerwuje innego mieszkania na cały okres najmu i nie gwarantuje, że lokal będzie dostępny w chwili prowadzenia egzekucji.

Nie oznacza to, że załącznik jest zbędny. Bez niego umowa nie spełnia wszystkich wymagań najmu okazjonalnego. Nie jest to jednak dokument, od którego ostatecznie zależy, czy były najemca bez innego mieszkania będzie mógł zostać usunięty z lokalu.

Oświadczenie właściciela lokalu – jakie ma znaczenie?

Zasady dotyczące najmu okazjonalnego określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Do dokumentacji dołącza się także oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby posiadającej do niego odpowiedni tytuł prawny. Osoba ta wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób, które będą mieszkały razem z nim.

Dokument potwierdza zatem, że w chwili zawierania umowy wskazanie innego lokalu nie jest wyłącznie jednostronną i nieweryfikowalną deklaracją najemcy.

Osoba wyrażająca zgodę nie staje się przez to stroną umowy pomiędzy wynajmującym i najemcą. Wynajmujący nie otrzymuje również prawa do samodzielnego przewiezienia najemcy albo jego rzeczy do wskazanego mieszkania.

Kto składa oświadczenie i co powinno się w nim znaleźć?

Zgodę może wyrazić właściciel innego lokalu albo osoba posiadająca tytuł prawny pozwalający jej skutecznie decydować o zamieszkaniu dodatkowych osób.

Sam meldunek, pokrewieństwo z właścicielem lub faktyczne przebywanie pod określonym adresem nie wystarczają do wykazania odpowiedniego tytułu prawnego.

Oświadczenie powinno mieć co najmniej formę pisemną. Na żądanie wynajmującego podpis osoby wyrażającej zgodę powinien zostać notarialnie poświadczony. Nie jest to równoznaczne ze sporządzeniem całego oświadczenia w formie aktu notarialnego.

Zgoda powinna obejmować także znane osoby, które będą stale zamieszkiwały razem z najemcą. Dane zawarte w umowie, wskazaniu innego lokalu i zgodzie osoby uprawnionej powinny być ze sobą zgodne.

Czy właściciel innego lokalu musi przyjąć najemcę?

Z punktu widzenia wynajmującego standardowe oświadczenie nie daje skutecznego narzędzia pozwalającego zmusić osobę trzecią do przyjęcia byłego najemcy. Nie jest to umowa zawarta z wynajmującym ani typowa gwarancja wykonania obowiązków najemcy.

Sytuacja prawna i faktyczna innego lokalu może się później zmienić. Może dojść między innymi do:

• sprzedaży wskazanego mieszkania;
• utraty przez podpisującego tytułu prawnego do lokalu;
• rozwiązania umowy najmu dotyczącej tego mieszkania;
• zmiany sposobu wykorzystywania lokalu;
• zamieszkania w nim innych osób;
• powstania przeszkód uniemożliwiających faktyczne przyjęcie najemcy.

Oświadczenie nie obciąża mieszkania w sposób podobny do ograniczonego prawa rzeczowego. Jeżeli lokal zostanie sprzedany, nowy właściciel nie staje się tylko z tego powodu zobowiązany do wykonania zgody udzielonej wcześniej przez zbywcę.

Co się dzieje po utracie możliwości zamieszkania?

Ustawa wprost zakłada, że najemca może utracić możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym przy zawieraniu umowy. Nie powoduje to automatycznego zakończenia najmu, ale uruchamia obowiązek przedstawienia nowych dokumentów.

Najemca ma 21 dni od dnia uzyskania informacji o utracie możliwości zamieszkania na:

1. wskazanie innego lokalu;
2. uzyskanie zgody właściciela albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny;
3. objęcie zgodą osób zamieszkujących razem z najemcą;
4. przekazanie nowych dokumentów wynajmującemu.

Jeżeli najemca nie wykona tego obowiązku, właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Wynika to z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy cofnięcie zgody powoduje odpowiedzialność właściciela innego lokalu?

Samo wycofanie zgody nie prowadzi automatycznie do odpowiedzialności wobec wynajmującego. Ustawa nie ustanawia prostego mechanizmu, w którym osoba podpisująca oświadczenie staje się gwarantem wypłacalności najemcy albo skutecznego opróżnienia mieszkania.

Dochodzenie odszkodowania od takiej osoby mogłoby wymagać wykazania:

• istnienia konkretnego obowiązku wobec wynajmującego;
• bezprawności albo niewykonania zobowiązania;
• powstania i wysokości szkody;
• związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem osoby trzeciej a szkodą.

W przypadku standardowego oświadczenia przygotowanego wyłącznie w celu spełnienia wymagań najmu okazjonalnego wykazanie tych przesłanek może być trudne. Ocena może wyglądać inaczej, jeżeli strony zawarły dodatkowe porozumienie albo osoba składająca dokument świadomie podała nieprawdziwe informacje.

Co naprawdę zabezpiecza wynajmującego?

Największe znaczenie procesowe ma oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego. Najemca poddaje się w nim egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania mieszkania po zakończeniu najmu.

Podstawowe zasady dotyczące aktu notarialnego jako tytułu egzekucyjnego wynikają z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Akt notarialny może pozwolić właścicielowi uniknąć prowadzenia zwykłego procesu o nakazanie opróżnienia mieszkania. Nie jest jednak wypowiedzeniem umowy, klauzulą wykonalności ani samodzielną eksmisją.

Szczególny tryb zależy również od:

• prawidłowej formy i treści umowy;
• zawarcia jej na czas oznaczony;
• statusu właściciela i przeznaczenia lokalu;
• kompletności wymaganych załączników;
• prawidłowego aktu notarialnego;
• terminowego zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego;
• skutecznego wygaśnięcia albo rozwiązania najmu;
• prawidłowego doręczenia żądania opróżnienia lokalu.

Czy brak innego lokalu blokuje egzekucję?

Nie. Brak mieszkania, do którego były najemca może się dobrowolnie wyprowadzić, nie daje mu prawa do bezterminowego zajmowania wynajmowanego lokalu.

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego została prawidłowo zawarta i zgłoszona, stosunek najmu skutecznie się zakończył, a właściciel uzyskał tytuł wykonawczy, sprawa może zostać skierowana do komornika.

W warunkach przewidzianych w art. 1046 § 5¹ Kodeksu postępowania cywilnego komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na położenie opróżnianego lokalu.

To właśnie dlatego rola oświadczenia dotyczącego innego lokalu bywa przeceniana. Jest potrzebne do prawidłowego skonstruowania najmu okazjonalnego, ale jego późniejsza faktyczna niedostępność nie oznacza automatycznie, że były najemca może nadal mieszkać w lokalu właściciela.

Właściciel nie może jednak prowadzić eksmisji samodzielnie. Nie wolno wymieniać zamków, usuwać rzeczy najemcy, odcinać mediów ani przewozić go do noclegowni. Przymusowe wykonanie obowiązku należy do komornika.

Jak wygląda procedura opróżnienia lokalu?

Akt notarialny nie pozwala właścicielowi pominąć wszystkich czynności formalnych. Przed skierowaniem sprawy do komornika trzeba przeprowadzić wymaganą procedurę.

Samo podpisanie aktu notarialnego nie daje właścicielowi prawa do opróżnienia mieszkania w dowolnie wybranym momencie. Obowiązek wydania lokalu musi stać się wymagalny wskutek wygaśnięcia albo skutecznego rozwiązania najmu.

Jak sprawdzić dokumenty przed zawarciem umowy?

Wynajmujący nie ma obowiązku prowadzenia pełnego postępowania dotyczącego sytuacji prawnej innego mieszkania. Powinien jednak sprawdzić podstawowe informacje i spójność dokumentów.

1. Sprawdzić dokładny adres i oznaczenie innego lokalu.
2. Zweryfikować tytuł prawny osoby wyrażającej zgodę.
3. Ustalić, czy zgoda obejmuje najemcę i osoby, które będą z nim mieszkać.
4. Porównać dane z treścią umowy oraz pozostałych załączników.
5. Sprawdzić, czy możliwość zamieszkania nie jest tylko pozorna.
6. Rozważyć żądanie notarialnego poświadczenia podpisu.
7. Zachować oryginały albo prawidłowe egzemplarze wszystkich dokumentów.

Potwierdzeniem tytułu prawnego może być w zależności od sytuacji aktualna treść księgi wieczystej, umowa najmu, dokument dotyczący spółdzielczego prawa do lokalu albo inny dokument wykazujący uprawnienie do decydowania o zamieszkaniu dodatkowych osób.

Notarialne poświadczenie podpisu potwierdza przede wszystkim, kto podpisał oświadczenie. Nie stanowi gwarancji, że lokal będzie dostępny w chwili późniejszej egzekucji.

Podsumowanie

Oświadczenie właściciela innego lokalu jest wymaganym elementem najmu okazjonalnego, ale jego znaczenie jako samodzielnego zabezpieczenia wynajmującego jest ograniczone. Nie rezerwuje mieszkania na cały okres najmu i nie zapewnia łatwego roszczenia wobec osoby, która kilka lat wcześniej wyraziła zgodę.

Jeżeli wskazany lokal przestanie być dostępny, najemca powinien w ciągu 21 dni przedstawić nowe dokumenty. Brak ich przekazania daje właścicielowi możliwość wypowiedzenia umowy z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia.

Brak innego mieszkania nie oznacza jednak, że były najemca może bezterminowo pozostawać w lokalu. Po skutecznym zakończeniu najmu, uzyskaniu tytułu wykonawczego i wszczęciu egzekucji komornik może – w warunkach określonych w KPC – usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Najważniejszym zabezpieczeniem właściciela nie jest więc sama obietnica osoby trzeciej, lecz prawidłowo przygotowany komplet dokumentów i poprawne przeprowadzenie całej procedury najmu okazjonalnego.

Najczęstsze pytania